Claves
- El fideicomiso al costo es también uno de los modelos alternativos para construir en Entre Ríos.
- El especialista explicó que un fideicomiso es un contrato entre quienes invierten y quien administra.
- Los inversores aportan el terreno, el dinero y, eventualmente, algún aporte en especie.
El fideicomiso al costo es también uno de los modelos alternativos para construir en Entre Ríos. Gastón Grand, desarrollador inmobiliario y titular de Grand Emprendimientos, destacó que se trata de una herramienta que permite reunir a distintos inversores para construir un edificio y que cada uno pague lo que su unidad realmente cuesta, sin incorporar una ganancia escondida en un precio final de venta. El especialista explicó que un fideicomiso es un contrato entre quienes invierten y quien administra.
Los inversores aportan el terreno, el dinero y, eventualmente, algún aporte en especie. El fiduciario, que es quien administra, solo puede utilizar esos recursos para un objetivo concreto: construir el edificio. Cuando la obra termina, cada inversor recibe la unidad que le corresponde. Para el desarrollador, esa es una de las diferencias centrales frente a un emprendimiento tradicional, donde una empresa coloca el capital, construye, suma su margen de ganancia y luego vende las unidades.
“En el fideicomiso al costo el capital lo ponen los inversores. Por eso, la diferencia entre lo que costó la unidad y lo que vale terminada es de ellos”, sostuvo a DOS FLORINES. El costo de un edificio puede agruparse en cinco componentes principales: • Terreno: el lote donde se construye. • Materiales: todo lo que se compra para ejecutar la obra. • Mano de obra: las personas y empresas que intervienen en la construcción. • Honorarios: el trabajo profesional de proyecto, dirección y administración.
• Impuestos: los tributos y tasas que debe afrontar la obra. “No hay nada más. Nuestro trabajo está dentro de los honorarios, que se conocen desde el primer día. No hay una ganancia escondida en un precio de venta, porque acá se paga el costo”, aclaró. El desarrollador remarcó que ningún inversor necesita contar con el capital necesario para hacer un edificio completo. En cambio, muchas participaciones pequeñas pueden reunirse para concretar una inversión mayor.
Bajo ese esquema, el riesgo y el beneficio se comparten entre todos, cada uno de acuerdo con su participación. Grand define al esquema como “un modelo para atravesar temporales”. Planteó que construir en la Argentina implica convivir con inflación, cambios de reglas, desabastecimientos y ciclos económicos. Por eso, aclaró que “al costo no quiere decir precio fijo”. Cuando suben los materiales o la mano de obra, los aportes también deben acompañar esos movimientos.
La diferencia, según explicó, está en cómo se distribuye ese peso. “En este modelo el riesgo no recae sobre una sola empresa ni sobre un solo inversor. Se reparte entre todos, y los temporales se atraviesan mejor acompañados”, resaltó. Otro punto que destacó es la protección patrimonial de la obra. Todo lo aportado forma un patrimonio separado, que no se mezcla con los bienes de la empresa ni con los de los inversores.
Así, si la firma o alguno de los participantes atraviesa un problema en otro negocio, sus acreedores no pueden cobrarse con el edificio. Grand también indicó que situaciones personales de los inversores, como un divorcio o una sucesión, no afectan el desarrollo de la obra. El edificio responde solo por sus propias cuentas, como proveedores, impuestos y compromisos vinculados al proyecto. En una obra con muchos participantes, el cumplimiento de los aportes resulta clave.
Por eso, el contrato define de antemano qué ocurre si alguien deja de cumplir. En esos casos, se lo separa del fideicomiso, ingresa otro inversor en su lugar y se le devuelve lo aportado en las condiciones pactadas. También puede suceder que la obra avance sin que todas las unidades estén asignadas. En ese escenario, Grand explicó que el edificio no se detiene: el costo de esas unidades se cubre entre los inversores, en proporción a la participación de cada uno.
Para el desarrollador, esas particularidades pueden parecer un riesgo, pero también son las que permiten sostener una obra en contextos difíciles. Las unidades sin colocar pertenecen al conjunto y, cuando se venden, lo ingresado vuelve a quienes ayudaron a sostenerlas. “Una unidad terminada suele valer más que una en pozo, así que esa espera también puede jugar a favor”, señaló. En algunos casos, además, puede utilizarse crédito para cubrir descalces financieros.
Grand indicó que, en su experiencia, la firma incluso suele diferir el cobro de honorarios hasta que el emprendimiento esté en mejor situación y, cuando hace falta, realizar aportes con capital propio para colaborar con la finalización del proyecto. “Estos aspectos nos hablan de un modelo de negocios con la flexibilidad suficiente para sobrellevar las dificultades a las que suele exponernos el país”, sostuvo.
Como ejemplo, Grand mencionó a Bajada Views, uno de los emprendimientos desarrollados bajo este esquema y próximo a terminarse. “Quien quiera conocerlo puede escribirnos: le mostramos el proyecto, el presupuesto y los números tal como son. Y si después de leer esto quedan dudas, mejor: las conversamos con el proyecto sobre la mesa”, finalizó.
